KRATAK VODIČ ZA KREDITNE I KEŠ KUPCE

Procedura kupovine nepokretnosti za kreditnog kupca:


1. --- Odlučujete se za banku, proveravate uslove i vašu kreditnu sposobnost ( najvažniji korak u kupovini stana na kredit, jer ako niste kreditno sposobni a date kaparu Prodavcu, obično Prodavci ne žele da vrate istu jer ste prethodno bili upozoreni da proverite mogućnost dobijanja kredita. U slučaju da vam ne odobre kredit a nije do vas ( razlog promena uslova banke, viša sila i sl.) Prodavac je u obavezi da vam vrati primljenu kaparu.

2.  Pronalazite odgovarajuću nekretninu. Savetujemo Vas, da se u ovaj proces ne upuštate bez posrednika jer uz pomoc profesionalaca, koji su upoznati sa ponudom na tržistu kao i sa procedurom kupovine ova faza će za vas biti manje stresna i lakša. Posrednici  su tu i da vas pravno zaštite i isprate kroz čitav proces.

3.  Zaključujete Predugovor sa Prodavcem  koji мožete overiti kod javnog beležnika/notara i predajete mu kaparu koja je ujedno i učešće za banku ( iznos je onaj koliko vam je učesce u banci, najčesce 20% u zavisnosti od toga da li je komercijalni ili subvencionisani kredit).

4. Izvođenje procenitelja na teren i zajedno sa procenom, predugovorom, novim Listom nepokretnosti ( ako je uknjižena nepokretnosti), ako je u izgradnji onda i kompletan pravni kontinuitet od vlasnika, kao i izvod iz projekta i lične karte kupca i prodavca ili statusna dokumentacija ako je prodavac pravno lice, vaša dokumentacija od Poslodavca i aplicirate za kredit.

5. Kada vam banka, nacionalna korporacija ( NKOSK) i nadležno ministarstvo odobre kredit ( ukoliko je kredit subvencioniran), potpisujete Ugovor o stambenom kreditu sa bankom i dobijate od banke založnu izjavu koju vaš prodavac mora da overi kod Javnog beležnika. Ovo je vaš trošak ( proverite pre overe kod Javnog beležnika kolika je naknada).

----Važno:
-kada je uknjižena nepokretnost, uz Zahtev za upis hipoteke u Katastar predaje se samo Ugovor o kreditu i Založna izjava ( 1 org primerak)

-kada je neuknjižena nepokretnost, uz Zahtev za upis hipoteke u Katastru predaje se Odobrenje za gradnju ( Građevinska dozvola), Lokacijska dozvola, Ugovor o zajedničkoj izgradnji i svi Aneksi kao i Ugovor o deobi, sve u original ili overenoj kopiji, Ugovor o kreditu kao i Založna izjava ( 1 org primerak).

6.  Overava se založna izjave kod javnog beležnika (obično je praksa da se istovremeno sa overom Založne izjave overava i glavni Ugovor) i predaje se u nadležni Katastar ( proverite tačan iznos takse u RGZ) za upis hipoteke kako bi se upisala Hipoteka na predmetnom stanu. Kod uknjiženih nepokretnosti ovo je dovoljno (sam čin predaje katastru uz prisustvo ovlašćenog lica banke) za puštanje novca na račun Prodavca, međutim kod neuknjiženih objekata, čeka se Rešenje o upisu hipoteke (obično potrebno od 7 do 10 dana), pa tek onda sledi isplata novca iz kredita.

Administrativna taksa i taksa za uslugu RGZ-a

•           Republička administrativna taksa za zahtev iznosi 300,00 dinara.

•           Taksa za upis hipoteke kojom se obezbeđuje potraživanje u iznosu:

o          do 6.000.000,00 dinara iznosi 20.340,00 dinara;

o          od 6.000.000,00 do 30.000.000,00 dinara iznosi 50.850,00 dinara;

o          od 30.000.000,00 do 60.000.000,00 dinara iznosi 101.700,00 dinara;

o          preko 60.000.000,00 dinara iznosi 152.550,00 dinara.


Puštanje sredstava iz kredita banke ( u praksi do 2 radna dana od dana overe glavnog ugovora)

Dan pre puštanja kredita potrebno je spremiti novac za troškove: Troškove nacionalne korparcije, trošak obrade kredita kod banke, trošak kursne razlike, trošak Osiguranja…

7.   Useljenje u kupljenu nepokretnost, obavezno uraditi Zapisnik o primopredaji, pogotovo kod novih stanova.

8Regulisanje obaveza prema poreskoj upravi i Upravi javnih prihoda- Porez na imovinu (oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava i povraćaj PDV za kupca prvog stana) i  prijava stana kod javno-komunalnih preduzeća

9.  Uknjižba stana u nadležni Katastar- neophodna dokumentacija u praksi:

  •    Ugovor o kupoprodaji-Original ili overena kopija
  •   Potvrda o isplati cene ( overena od strane Prodavca kod javnog beležnika) ili Potvrda od banke-original,
  •   Kopija lične karte kupca

 Takse RGZ na sledećem linku: http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2012_08_10_01

 

TROŠKOVI (okvirno) za kreditne kupce:

1. PROCENITELJ – do 100 EVRA

2. OVERA PREDUGOVORA i UGOVORA kod JAVNOG BELEŽNIKA ( zavisi od vrednosti nepokretnosti )

3. TROŠKOVI OBRADE ZAHTEVA ZA OSIGURANJE (NKOSK) – 30 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Kao i trošak  OSIGURANJA KREDITA KOD NKOSK – Način obračuna troškova na sledećem linku:

http://www.nkosk.rs/content/obracun-i-visina-premija-osiguranja

4. BANKA (TROŠKOVI OBRADE ZAHTEVA ZA KREDIT) – 0.5% do 2% od iznosa kredita u zavisnosti od izabrane banke i modela kredita.
                                                           
5. ZALOŽNA IZJAVA  (  zavisi od visine kredita…)                          

6. PROVIZIJA AGENCIJI  -  2% od ugovorene cene nepokretnosti ( plaća se pri overi predugovora ali je često i stvar dogovora između posrednika i klijenta)

***U proviziju za posredovanje u slučaju našeg preduzeća su uračunati troškovi advokata, izrade predugovora, ugovora, priznanica, kompletiranje dokumentacije od investitora, pomoc oko regulisanja PDV-a, uknjizbe stana, pribavljanje potvrda komunalnih sluzbi….

7. TROŠAK ŽIVOTNOG OSIGURANJA KAO I OSIGURANJA NEPOKRETNOSTI - Troškovi su različiti u zavisnosti od konkretnog osiguravajućeg društva, zato je potrebno raspitati se kod vise njih ( Za životno osiguranje vam je potreban i lekarski pregled kod specijaliste koji u proseku iznosi oko 6000 din)

8.  KURSNA RAZLIKA  – 0.5% do 1% sume koju treba da pretvorite iz dinara u devize. (obavezno proverite u banci, moguć je dogovor oko stimulativnog kursa).

9.  TROŠKOVE TRANSFERA NOVCA plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 1000 do 8000 RSD. Ako je ista banka tj. ako prodavac otvori racun kod banke preko koje kupac uzima kredit nema ovih troskova,

 

Procedura kupovine nepokretnosti za gotovinu/keš:

1. Pronalazite odgovarajuću nekretninu. Savetujemo Vas, da se u ovaj proces ne upuštate bez posrednika jer uz pomoc profesionalaca, koji su upoznati sa ponudom na tržistu kao i sa procedurom kupovine ova faza će za vas biti manje stresna i lakša. Posrednici  su tu i da vas pravno zaštite i isprate kroz čitav proces.

2.  Zaključujete Predugovor sa Prodavcem  koji мožete overiti kod javnog beležnika/notara i predajete mu kaparu koja je ujedno i deo kupoprodajne cene (obično je kapara oko 10%), i precizirate Rok za overu glavnog Ugovora i rok za useljenje.

3.  Zakljucenje glavnog Ugovora, kod nadležnog javnog beležnika i isplata cene nepokretnosti. Isplata cene mora da se obavi isključivo preko banke. Savet je da obe strane imaju otvoren račun kod iste poslovne banke radi manjih troškova i kontrole cele kupoprodaje.( Ukoliko ste overili Predugovor, taksa za overu glavnog Ugovora je ista kao I kod overe Predugovora.       

Ukoliko je dogovoreno, prodavac overava i Potvrdu da mu je celokupna cena isplaćena, koja stoji kod Posrednika dok se ne obavi transfer sredstava u banci.

4. Useljenje u kupljenu nepokretnost, obavezno uraditi Zapisnik o primopredaji, pogotovo kod novih stanova.

5. Regulisanje obaveza prema poreskoj upravi i Upravi javnih prihoda- Porez na imovinu (oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava i povraćaj PDV za kupca prvog stana) i  prijava stana kod javno-komunalnih preduzeća

6. Uknjižba stana u nadležni Katastar-neophodna dokumentacija u praksi:

  • Ugovor o kupoprodaji-Original ili overena kopija ( ako stan nije uknjižen na vlasnika već na njegovog prethodnika, onda kompletan pravni kontinuitet. Ovde obratiti pažnju na prethodne Potvrde i Saglasnosti.
  • Potvrda o isplati cene ( overena od strane Prodavca kod javnog beležnika) ili Potvrda od banke -original,
  • Kopija lične karte kupca

Takse RGZ na sledećem linku: http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2012_08_10_01

 

TROSKOVI (OKVIRNO) za keš kupce

1.      OVERA PREDUGOVORA I UGOVORA kod JAVNOG BELEŽNIKA ( zavisi od vrednosti nepokretnosti).

2.      TROŠAK OVERE POTVRDE O ISPLATI CENE ( ne više od 2.500 dinara)

3.      TROŠAK TRANSFERA NOVCA U BANCI ( zavisi od banke, u proseku od 1.000-8.000 RSD)

4.      PROVIZIJA AGENCIJI  -  2% od ugovorene cene nepokretnosti ( plaća se pri overi predugovora ali je često i stvar dogovora između posrednika i klijenta), ako drugačije nije dogovoreno. 

5.      POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA - 2,5% od cene stana u kupoprodajnom ugovoru

 

                                            

1.BANKE- POSTUPAK KOD STAMBENIH KREDITA


Iako banke na našem tržištu nude stambene kredite pod različitim uslovima, postupci i procedura  pri apliciranju za stambeni kredit su manje više slični u svim bankama i odvijaju se ukratko u sledećim fazama:

1.    Upoznavanje sa uslovima stambenih kredita i dobijanje spiska neophodne dolumentacije

2.    Kompletiranje dokumentacije i podnošenje zahteva za kredit

3.    Banka šalje dokumentaciju svojoj Pravnoj službi i  Kreditnom odboru

4.    Odluka kreditnog odbora- odobren ili odbijen zahtev za kredit

5.    Polisa osiguranja kod banke ili NKOSK

* NACIONALNA KORPARACIJA ZA OSIGURANJE KREDITA- Osigurava pojedinačne stambene kredite banaka sa kojima ima potpisane uslove a koji pri tom ispunjavaju određene propisane uslove I time ona preuzima na sebe deo rizika nenaplativosti tog kredita (što u praksi znači da 75% neto gubitka banke po osnovu nenaplaćenog kredita snosi NKOSK). Preuzimanjem dela rizika NKOSK snižava ukupan rizik banke što utiče na smanjenje kamatne stope koje banka naplaćuje svojem klijentu.

SAVET: ako se kredit osigurava kod NKOSK, troškovi premije osiguranja mogu se umanjiti tako što če te dati veće učešće.

6. Potpisivanje ugovora o stambenom kreditu i overa založne izjave

* Založna izjava – dokument koji se overava kod javnog beležnika i koji predstavlja izjavu vlasnika stana kojom se on jednostrano obavezuje da ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti

7. SREDSTVA OBEZBEĐENJA KREDITA

* SREDSTVA OBEZBEĐENJA KREDITA – Sredstva obezbeđenja kredita određuje sama banka. Za obezbeđenje urednog vraćanja kredita banka od klijenta može tražiti da priloži menicu koju je potpisao korisnik kredita i/ili kreditno sposobni žirant, zatim hipoteku prvog reda na nekretnini u korist banke (hipoteka na nepokretnost koja se kupuje ili na neku drugu nepokretnost u vlasništvu tražioca kredita ili u vlasništvu nekog drugog lica ali uz njegovu obaveznu saglasnost). Ukoliko dođe do prestanka otplate kredita, nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka u korist banke, banka prodaje I tako naplaćuje dug.

8.  Dostavljanje kupoprodajnog ugovora overenog kod javnog beležnika i Rešenja o upisu hipoteke.

9.  Plasiranje kredita po srednjem kursu NBS i prenos sa računa korisnika sredstava na račun prodavca.

Stambeni kredit je namenski dugoročni kredit koji se odabrava za kupovinu stana ili kuće, kao i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenog objekta.

Stambeni krediti mogu biti sa učešćem (5%, 10%, 20% itd.), komercijalni i uz subvenciju države, osigurani kod  Nacionalne korparacije  za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), zatim stambeni  krediti odobreni za uknjižene i neuknjižene nepokretnosti, za rezidente i nerezidente….

Komercijalni stambeni krediti ( najzastupljeniji na tržištu)

Prilikom odlaska u filijalu banke, zaposleni banke će na osnovu vaše visine zarade sastaviti vam preliminarnu kalkulaciju o maksimalnoj visini iznosa kredita i o iznosu mesečne rate kredita (istampace vam osnovne podatke o kreditu za koji ste zainteresovani da aplicirate kao i na vas zahtev vam može odstampati blanko nacrt Ugovora o stambenom kreditu ).

Zaposleni banke, daće vam i spisak neophodne dokumentacije koju morate dostaviti banci da bi ste aplicirali za kredit (ovo se najčešće traži):

•   Izvod banke po tekućem računu klijenta kao i solidarnog dužnika za poslednjih 6 meseci (osim za zaposlene u javnim preduzećima i budzetskim ustanovama koji ovo ne moraju dostavljati osim ako se isti ne traži naknadno od strane banke ili NKOSK-a)

•   Isplatni list klijenta i solidarnog dužnika za predhodna tri meseca

•   Potvrda o zaposlenju i visini primanja za klijenta i solidarnog dužnika za predhodna tri meseca (obrazac banke)

•   Kopija lične karte (i za solidarnog dužnika)

•   Kopija radne knjižice (i za solidarnog dužnika)

•   Životno osiguranje korisnika kredita i osiguranje nepokretnosti koja se daje u hipoteku –obe polise moraju biti vinkulirane u korist
    banke

•   Potpisuje se saglasnost za preuzimanje  izveštaja od  Kreditnog biroa (po potrebi i za solidarnog dužnika)

***Kad pronađete odgovarajući stan banci dostavljate i:

•  dokaz o vlasništvu, list nepokretnosti ne stariji od 5 radnih dana, fotokopiju lične karte prodavca I kupca

•  predugovor o kupoprodaji nepokretnosti koja je predmet kreditiranja,( ne mora da bude  overen od strane javnog beležnika)

•  procenu vrednsti nepokretnosti ovlašćenog procenitelja banke nad kojom se postavlja hipoteke

Zatim će zaposleni banke, proveriti kompletnost i tačnost dokumentacije i ukazati vam ako nešto nedostaje ili je nepotpuna dokumentacija. Ovo je prva formalana kontrola, prilikom prijema Zahteva za kredit koja još podrazumeva i proveru u Kreditnom birou. A zatim skeniranu dokumentaciju šalje na proveru pravnom odeljenju banke na verifikaciju

Takođe će vas zaposleni u banci upoznati sa uslovima koji su vam potrebni da bi vam kredit bio odobren (zavise od izabrane banke ali su ovo opšti):

•    Godine starosti –minimum 20,  maksimum 70 sa danom završetka otplate kredita ( nije u svakoj banci isto)

•   Pozitivna ocena Kreditnog biroa (sve registrovane docnje po kreditima moraju biti izmirene; ukoliko postoji docnja izmirena u poslednjih 12 meseci, ista ne sme biti veća od 25% mesečne obaveze kredita koji je bio u docnji)

•    Za državljane Republike Srbije zaposlenje na neodređeno vreme, tri meseca kod poslednjeg poslodavca

•    Za državljane nerezintente i strane državljane zaposlenje na neodređeno vreme i angažovanje po ugovoru u trajanju od najmanje 6 meseci u kontinuitetu kod poslednjeg poslodavca

•    Stepen kreditne zaduženosti mora da bude manji ili jednak 80% u slučaju kada je 20% ili više obaveza ugovoreno u stranoj valuti ili u dinarima sa valutnom klauzulom tj. Stepen kreditne zaduženosti mora da bude manji ili jednak100% u slučaju kada je 80% ili više obaveza ugovoreno u dinarima.

Zatim vam zaposleni banke javlja da vam je odobren kredit i vi odlazite u banku radi uplate takse za obradu zahteva kod NKOSK.

 

----Ako je subvencionisani kredit…

Nakon određenog vremena banka vas obaveštava o odobrenju osiguranja  (odnosno subvencije u slučaju subvencionisanog stambenog kredita). Ovaj deo postupka traje najduže jer prvo banka šalje dokumentaciju u NKOSK na osnovu koje oni vrše odobrenje a zatim I obaveštavaju banku o tome. Zatim banka šalje Ugovore koji treba da se zaključe između kupca I NKOSK tj Republike Srbije (u sličaju subvencije). Kada banci vrate potpisane ugovore iz NKOSK odlazite u banku da ih potpišete.

 

-----Važno
Dogovarate se sa prodavcem o tačnom datumu potpisivanja Ugovora o kupoprodaji i isplati i o tome obaveštavate banku.

Banke traže da se prilikom isplate priloži vlasnički list novijeg datuma (obično ne stariji od 10 dana), pa o tome obavestite prodavca da vam pripremi.

Prilikom overe Ugovora kod janvog beležnika, overava se i Založna izjava od strane prodavca koja se uz prisustvo bankarskog službenika predaje u katastar. 

Nakon dobijanja Rešenja o upisu hipoteke ( ukoliko je to bio uslov banke), ide se u banku gde se vrši isplata.

Ukoliko uzimate kredit osiguran kod NKOSK vreme potrebno za celu proceduru je 3 do 4 nedelje a u slučaju subvencionisanog kredita potrebno je oko 5 do 6 nedelja.

       
*Minimalno učešće je 20%, ukoliko je predmet kupovine istovremeno i predmet hipoteke.

Kreditni kalkulator za ovaj obračun možete pronaći:

http://www.nkosk.rs/content/kreditni-kalkulator

Potrebnu dokumentaciju za osiguranje komercijalnih stambenih kredita možete  videti na sledećem linku:

http://www.nkosk.rs/content/potrebna-dokumentacija

 

 

2. PROVERITE- URADITE

•    Da li je kredit indeksiran u valuti i u kojoj ;

•    Da li je kredit sa promenjivom kamatnom stopom i od kojih promenjivih elemenata zavisi  (referetnih kamatnih stopa , LIBOR, EURIBOR i drugo); U slučaju stambenih kredita sa varijabilnim kamatnim stopama, zbog promena, EURIBOR-а ili LIBOR-а dolazi do promena visine kamatne stope, a time i ukupne obaveze po osnovu uzetog kredita ;

•    Uporedite efektivne kamatne stope (EKS), vodeći pri tom računa da se ЕКS kod kredita koji su indeksirani različitim valutama ne mogu upoređivati;

•    Da li je reč o vrsti kredita sa učešćem (5%, 10%, 20%) ili bez učešća i na koji način to utiče na vašu ukupnu obavezu;

•    Da li postoji obaveza osiguranja kredita kod NKOSK ili kod društva za osiguranje (uz osiguranje hipotekarnih kredita obično ide i niža kamatna stopa, kao i povoljniji uslovi otplate);

•    Koje istrumente obezbeđenje je potrebno priložiti (menicu, hipoteku, trajni nalog za naplatu anuiteta, administrativnu zabranu, polisu osiguranja nekretnine vinkuliranu u korist banke i sl.);

•    Obavestite se o dužini trajanja procedure za odobrenje stambenog kredita i u skladu sa tim, predvidite krajnji rok za realizaciju ugovora o kupoprodaji;

•    Pod kojim uslovima se može izvršiti prevremena otplata kredita;

•    Izmirujte redovno preuzete obaveze po ugovoru o stambenom kreditu, jer u suprotnom nepokretnost na kojoj je upisana hipoteka može biti prodata kako bi se naplatio dospeli dug ;

 

3.KADA STE POSTALI VLASNIK...

Kada ste postali vlasnik nekretnine na osnovu Ugovora o kupoprodaji, sve što je vezano za kupljenu nekretninu treba da glasi na Vaše ime. To podrazumeva prenos prava korišćenja EDB brojila, PTT priključka, Infostana i kablovske televizije. Imajte u vidu da se za prenos prava korišćenja navednih usluga plaćaju određene takse i nadoknade, čiji je ukupan iznos neznatan u poređenju sa, na primer, cenom nekretnine, ali Vam savetujemo da ih predvidite u svojoj kalkulaciji troškova i uračunate u budžet za kupovinu nekretnine, kao i da predvidite potrebno vreme za obilazak šaltera odgovarajućih institucija.


PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA EDB BROJILA

Prenos prava korišćenja EDB brojila vrši Kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom “Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti” i fotokopijom Lične karte i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji (za Beograd, u zavisnosti od opštine u kojoj se kupljena nepokretnost nalazi odlazi se u Masarikovu  ili Požesku ulicu).

PRENOS PRAVA KORIŠĆENJA PTT PRIKLJUČKA

PTT priključak se prenosi sa prodavca na kupca po overi “Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti”, zajedničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT priključka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju “Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti” i fotokopije ličnih karata.


PRENOS INFOSTANA

Prenos Infostana, odnosno komunalija, čini kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, gde prilaže kopiju “Ugovora o kopoprodaji nepokretnosti” i fotokopiju ličnu kartu Kupca


PRENOS PRAVA KORŠĆENJA KABLOVSKE TELEVIZIJE

Ukoliko nekretnina koju kupujete ima priključak za kablovsku televiziju, možete takođe izvršiti prenos prava korišćenja, gde procedura zavisi od isporučioca usluge. Isporučioci usluge kablovske televizije uglavnom traže da kupac i prodavac ponesu svoje lične karte i kopiju “Ugovora o kupoprodaji” i zajednički posete prodajno mesto isporučioca.

 

 

 

 

4. POREZI

Kupovina nekretnine sa sobom nosi dodatne troškove u vidu plaćanja određenih poreza koji su propisani zakonima. Pod određenim uslovima, u skladu sa sa zakonom možete biti i oslobođeni plaćanja nekih poreza, kao i ostvariti pravo refundacije istih. Pre kupovine određene nekretnine, neophodno je da se bliže upoznate sa ovom oblašću, kako bi ste se informisali , koje ste poreze u obavezi da platite, od kojih ste oslobođeni, a na koje imate pravo refundacije. Porezi su prilikom kupovine nekretnine, značajan trošak i savetujemo Vam da ih obavezno uključite u svoju kalkulaciju troškova i da ih obuhvatite Vašim budžetom.


------POREZI -PDV

Porez na dodatu vrednost iznosi 10% od kupoprodajne cene nekretnine. Obračunava se i plaća u slučaju prvog prenosa vlasničkog udela na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tog objekta.

 

Ko ima prava na refundaciju PDV?

Zakonom o izmenama i dopunama zakona na dodatu vrednost (stupio na snagu 08. jula 2007) propisano je da pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana a na osnovu podnetog zahteva ima:  Fizičko lice, punoletni državljanin RS, sa prebivalištem na teritoriji RS, koji kupuje prvi stan.

Koje uslove treba da ispuni kupac prvog stana da bi ostvario refundaciju PDV?

Kupac prvog stana može ostvariti refundaciju PDV pod sledećim uslovima:
•    da je Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti   kojim lice stiče prvi stan overen  posle  08. jula 2007 godine i da lice pre datog ugovora nije imalo u svojini stan na teritoriji RS.
•    da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu.

Pravo na refundaciju PDV kupac prvog stana može da ostvari do iznosa koji ogdovara sledećoj površini:  kupac stana ima prava na površini stana od 40m2, plus za svakog člana porodičnog domaćinstva koji nema i nije imao u svojini ili susvojini stan na teritoriji RS  po još 15m2 .

***Ukoliko  prilikom impliciranja za refundaciju PDV, prijavite svoju decu, ona u budućnosti prilikom kupovine sopstvenog stana gube ovo pravo tj. da refundiraju PDV.

***Ukoliko kupac prvog stana kupuje stan veće površine od one na koju ima pravo na refundaciju PDV, on pravo na refundaciju ostvaruje samo za zakonom propisanu kvatraduru (za višak kvadrature od zakonom propisane , nema povraćaja PDV).

Pod članovima domaćinstva kupca prvog stana smatraju se: njegov supružnik, kupčeva deca, kupčevi usvojenici, deca njegovog supružnika, usvojenici njegovog supružnika, kupčevi roditelji, njegovi usvojitelji, roditelji ili usvojitelji supružnika, svi sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.

 

Ko nema pravo na refundaciju PDV?

•    Kupac koji je već ostvario refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana
•    Član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za kojeg je on ostvario refundaciju PDV u budućnosti prilikom sopstvene kupovine nepokretnosti, neće imati to pravo
•    Kupac prvog stana , za koji prodavac datog stana nema obavezu da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu (isto važi i za članove njegovog domaćinstva – prodavac nije u sistemu PDV ).

Suština ovog  je da PDV se može refundirati samo kod novogradnji i to kada je prodavac date novogradnje u sistemu PDV (fizičko ili pravno lice),

Šta klijent treba da uradi da bi mu refundirali PDV?

Pravilnik o postupku ostvarivanja prava na povraćaj PDV propisuje da kupac prvog stana ostvaruje refundaciju PDV u skladu sa Zakonom, na osnovu pismenog zahteva koji podnosi nadležnom poreskom organu (U zavisnosti gde se kupljena nepokretnost nalazi)
Zahtev za refundaciju PDV kupac prvog stana podnosi na OBRASCU RFN koji možete pronaći na sajtu Poreske uprave: www.poreskauprava.gov.rs

Uz zahtev se dostavlja još i:
•    izvod iz matične knjige rođenih
•    uverenje o državljanstvu
•    uverenje o kretanju prebilavišta ( MUP Ljermontovljeva)
•    sa adresa iz prethodnog uverenja iz svih Uprava javnih prihoda izvaditi Potvrdu/Uverenje da
     vas ne duže porezom na Imovinu.
•    dokaz o prebivalištu tj. overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu
•    overena kopija ugovora o kupoprodaji stana
•    kopija dokumentacije Prodavca kako je stekao nepokretnost
•    račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV
•    dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena
•    kopija dinarskog računa u poslovnoj banci u RS
•    overena izjava kupca stana da kupuje prvi stan na obrascu IKPS PDV koji možete pronaći na sajtu Poreske uprave: www.poreskauprava.gov.rs

Ako kupac prvog stana zahteva refundaciju PDV i na osnovu članova svojeg domaćinstva, onda je potrebno i sledeće:

•    dokument kojim potvrđuje da je lice ili lica po osnovu kojeg zahteva refundaciju PDV član njegovog domaćinstva (dokaz o srodstvu)
•    izvod iz matične knjige rođenih
•    uverenje o državljanstvu
•    dokaz o prebivalištu člana tj. overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu
•    uverenje o kretanju prebilavišta ( MUP Ljermontovljeva)
•    sa adresa iz prethodnog uverenja iz svih Uprava javnih prihoda izvaditi Potvrdu/Uverenje da
     vas ne duže porezom na Imovinu.


Kako će klijent znati da je ostvario pravo na refundaciju PDV?

Nadležni poreski organ, nakon izvršene provere ispunjenosti uslova za refundaciju PDV, Rešenjem odlučuje o zahtevu poreskog obveznika u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva. U roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja poreskom obvezniku, poreska uprava vrši refundaciju PDV. Rok za podnošenje Zahteva za refundaciju PDV kupca prvog stana , nije vremenski ograničen.

 

------ POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA (Porez na promet nepokretnosti)

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od iznosa navedenog u kupoprodajnom ugovoru, tj.od procene Poreske uprave ( tržišna vrednost).

Ako je u pitanju kupovina prvog stana, kupac prvog stana se oslobađa do 40m2 a svaki član njegove porodice po 15m2 tako da oslobođenje može biti čak i u potpunosti: npr. Kupac prvog stana kupuje stan od 70m2, ima tri člana porodice. On se oslobađa plaćanja poreza na 40m2, jedan član porodice 15m2, drugi član porodice 15m2, to je ukupno 70m2 (70m2 - (40m2+ 15m2 +15m2)).

Poreska prijava se mora predati opštinskom poreskom organu na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost u roku od 10 dana od dana overe Ugovora.

Porez na promet nepokretnosti se plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja Rešenja tj. od dana kada kupac potpiše da mu je poresko rešenje uručeno.

***Na zahtev tj. molbu poreskog obveznika, poreski organ može u opravdanim slučajevima odobriti početak ili plaćanje u ratama, a najduže 6 meseci od dana dostavljanja rešenja, šta se određuje posebnim rešenjem.

Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja praksa da porez na prenos apsolutnih prava plaća Kupac u ime Prodavca. Razlog tome je apsolutna zaštita Kupca i sigurnost da će porez biti plaćen, jer se upis prava na nepokretnosti u zemljišnim i drugim javnim knjigama ne može izvršiti bez dokaza o plaćenom porezu na promet.

Nadležni poreski organ, na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja, Rešenjem utvrđuje poresku obavezu tj. pravo na poresko oslobađanje.

Za podnošenje prijave Poreza na promet, potrebni su:

•    Formular za prenos apsolutnih prava Оbrazac PPI-4 koji možete pronaći na sajtu Poreske uprave: www.poreskauprava.gov.rs
•    Fotokopije sudskog overenog Ugovora o kupoprodaji (Original istog Ugovora na uvid)
•    Fotokopija lične karte Kupca i Prodavca
•    Fotokopija dokaza o predhodnom vlasništvu na stanu (Ugovor kojim je Prodavac stekao vlasništvo npr. Ugovor o otkupu, poklonu, kupoprodaji, Građevinska dozvola ili Rešenje o nasleđivanju)



U određenim slučajevima klijent može biti oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i to:

Prema odredbi člana 31 Zakona o porezima na imovinu, porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća ukoliko Kupac kupuje prvi stan u vlasništvu za  površinu koja za kupca prvog stana stana iznosi do 40m2 plus do 15m2 po svakom članu domaćinstva pod uslovom da :

•    Kupac mora biti punoletno fizičko lice, državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije.
•    Pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih  prava može se ostvariti samo na osnovu Ugovora o kupoprodaji prvog stana overenog posle 8. jula 2007. godine.
•    Pri tom uslov je da Kupac od 01. jula 2006. godine do dana overe Ugovora o kupoprodaji kojim se stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, stan na teritoriji Republike Srbije (isto važi za članove njegovog domaćinstva).

Pod članovima domaćinstva kupca prvog stana smatraju se: njegov supružnik, kupčeva deca, kupčevi usvojenici, deca njegovog supružnika, usvojenici njegovog supružnika, kupčevi roditelji, njegovi usvojitelji, roditelji ili usvojitelji supružnika, svi sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.

Ko nema prava na oslobađanje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava?

•    nema obveznik koji pravo svojine prenosi licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost ili na poresko oslobođenja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a zakona (isto važi i za članove domaćinstva kupca prvog stana)

Koju poresku prijavu kupac treba da podnese?

Poresku prijavu PPI-4 podnosi prodavac -obveznik poreza na prenos apsolutnih prava nadležnoj jedinici poreske uprave (prema opštini na čijoj se teritoriji kupljena nepokretnost nalazi).
Za svrhu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje obveznik poreza podnosi i overenu izjavu kupca da kupuje stan za sebe tj. i za određene članove porodičnog domaćinstva, kao i druge dokaze u roku od 10 dana nastanka poreske obaveze.
Kupac prvog stana izjavu da kupuje prvi stan za sebe (tj. za sebe i svoje članove domaćinstva) daje na obrascu IKPS-PPAP koji možete pronaći na sajtu Poreske uprave: www.poreskauprava.gov.rs

Šta treba podneti da bi se ostvarilo pravo na oslobođenje?

Prodavac koji pravo svojine na stanu prenosi kupcu prvog stana, za svrhu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje, dužan je da nadležnom poreskom organu podnese:

•    poresku prijavu na obrascu PPI-4 Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava
•    original ili overenu fotokopiju ugovora o kupoprodaji stana
•    izvod iz matične knjige rođenih
•    uverenje o državljanstvu
•    dokaz o prebivalištu ili potvrda o prebivalištu
•    lična karta prodavca i kupca
•    fotokopija dokumentacije Prodavca kako je stekao predmetni stan ( pravni kontinuitet)
•    uverenje o kretanju prebilavišta ( MUP Ljermontovljeva)
•    sa adresa iz prethodnog uverenja iz svih Uprava javnih prihoda izvaditi Potvrdu/Uverenje da
     vas ne duže porezom na Imovinu.
  

Ako kupac prvog stana kupuje stan i za članova svojeg domaćinstva, onda je potrebno i sledeće:

•    overenu izjavu kupca da kupuje prvi stan za sebe i određene članove svog porodičnog domaćinstva na obrascu IKPS-PPAP
•    dokument kojim potvrđuje da je lice ili lica po osnovu kojeg zahteva oslobađanje član njegovog domaćinstva (dokaz o
     srodstvu-Izvod iz knjige venčanih, izvod iz knjige rođenih za kupčevo dete itd.)
•    dokaz o prebivalištu člana tj. overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu
•    uverenje o kretanju prebilavišta ( MUP RS, Ljermontovljeva)
•    sa adresa iz prethodnog uverenja iz svih Uprava javnih prihoda izvaditi Potvrdu/Uverenje da vas ne duže porezom na Imovinu.

 

------KAPITALNA DOBIT

Kapitalna dobit je razlika između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 15%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994.godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici kapitalne dobiti.

***Kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 60.000 EUR-a zatim je isti stan prodat za 80.000 EUR-a. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR-a i na taj iznos se placa porez po stopi od 15%

Prema zakonskim odredbama i prema pravnoj praksi, obveznik ovog poreza je prodavac.

Obaveze placanja poreza na kapitalni dobitak su oslobodena lica koja su nepokretnost stekla:

- nasleđem;
- ako se prenos vrši izmedu bracnih drugova i krvnih srodnika u prvoj liniji;
- ako se prenos vrši izmedu razvedenih bracnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka.

Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.

Zakonom  je propisano da se dokazima o rešavanju stambenog pitanja smatraju: zaključeni i od strane suda overeni ugovori o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji (sa građevinskom dozvolom i drugom dokumentacijom), fakture, odnosno računi o nabavci materijala, overene pismene izjave obveznika, odnosno člana njegove porodice ili domaćinstva, kao i druga dokazna sredstva, kojima se utvrđuje da su sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložena u rešavanje stambenog pitanja

Obvezniku ovog poreza koji u roku od narednih 10 meseci sredstva ostvarena prodajom uloži za rešavanje svog stambenog pitanja, izvršice se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.