Zakonom o porezu na dohodak građana ("Službeni glasnik RS" br. 24/01, 80/02 - dr. zakon, 80/02, 135/04, 62/06, 65/06 - ispravka, 31/09, 44/09, 18/10, 50/11, 91/11 - US, 93/12, 114/12 - US, 47/13, 48/13 - ispravka, 108/13, 57/14 ) između ostalog, utvrđuje se I porez na prihod od kapitalnog dobitka.
U skladu sa odredbama člana 72. do 80. Zakona, kapitalnim dobitkom smatra se prihod koji obveznik ostvari prodajom odnosno drugim prenosom uz naknadu.

KO JE OBVEZNIK POREZA NA KAPITALNU DOBIT


Obveznik poreza na kapitalni dobitak je svako fizičko lice, uključujući i preduzetnika, koje je izvršilo prenos prava – znači plaćanje poreza na prihod od kapitalnog dobitka je obaveza prodavca.
Obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit imaju samo vlasnici tj. prodavci koji imaju svojinu tj. vlasništvo na nepokretnosti, prilikom prodaje te nepokretnosti – ali samo pod uslovom da dobijeni novac od prodaje ne ulažu u kupovinu nove nekretnine, odnosno rešavanje stambenog pitanja za sebe i članove svog porodičnog domaćinstva.

PORESKA OSNOVICA

Kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti, tj. poreska osnovica je prihod koji prodavac ostvari prodajom nekretnine.

Za svrhu određivanja kapitalnog dobitka, prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju je utvrdio nadležni poreski organ (prilikom utvrđivanja poreske obaveze po osnovu sticanja te nepokretnosti ), uz napomenu da se kao ugovorena, odnosno tržišna cena uzima cena bez poreza na prenos apsolutnih prava.

Kod prenosa prava putem razmene za drugo pravo, prodajnom cenom se smatra tržišna cena prava koje se daje u razmenu.

Kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje, a ako obveznik ne može da dokaže iznos troškova izgradnje, za poresku osnovicu se uzima osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu.

Kod prenosa nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prenosa i koje može da dokumentuje.

Nabavna cena se uvećava indeksom rasta cena na malo od dana sticanja nepokretnosti do dana njene prodaje (prema raspoloživim podacima Republičkog zavoda za statistiku) i umanjuje se po osnovu amortizacije. Takođe, kod prenosa nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavna cena revalorizuje se za svaku godinu počevši od 1. januara godine koja sledi godini u kojoj je izvršeno ulaganje do dana prenosa.

Stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15% na tako utvrdjenu razliku u vrednosti, odn. poresku osnovicu.

NASTANAK PORESKE OBAVEZE I PODNOŠENJE PORESKE PRIJAVE

Poreska prijava za plaćanje poreza na kapitalni dobitak podnosi se odeljenju Republičke uprave javnih prihoda za teritoriju opštine na kojoj se predmetna nepokretnost nalazi u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava ( ugovor o kupoprodaji, ugovor o zameni, ugovor o poklonu ) - kao danom nastanka poreske obaveze.

Osim popunjenog obrasca PPDG-3 (popunjenog na ime prodavca) potrebno je priložiti sledeće:
  1. ugovor kojim je preneto pravo svojine ( ugovor o kupoprodaji, ugovor o zameni nepokretnosti, ugovor o poklonu, doživotnom - fotokopija i original radi uvida
  2. dokaz o vlasništvu prodavca na predmetnoj nepokretnosti ( ugovopr o otkupu, ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, doživotnom izdržavanju - sve snadbeveno poreskom klauzulom nadležne poreske uprave, Rešenje o nasleđivanju - snadbeveno pečatom pravosnažnosti i poreskom klauzulom nadležne poreske uprave, sudska presuda ili građevinska i upotrebna dozvola - snadbeveni pečatom pravosnažnosti ) - fotokopija i original radi uvida (ovim dokumentom se utvrđuje datum sticanja vlasništva na nepokretnosti)
  3. fotokopija lične karte prodavca

Nadležni poreski organ će Rešenjem utvrditi visinu poreske osnovice I iznos poreza na kapitalni dobitak, koji je poreski obveznik obavezan da plati u roku od 15 dana od dana prijama rešenja.

KADA SE NE PLAĆA KAPITALNA DOBIT


Kapitalnim dobitkom ne smatra se razlika nastala prenosom prava od prodaje nepokretnosti stečene nasleđem u prvom naslednom redu; ukoliko se prenos prava vrši između bračnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji; ukoliko se prenos vrši između razvedenih bračnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka; i ukoliko je obveznik izvršio prenos prava na nepokretnosti koju je pre prenosa imao u svom vlasništvu neprekidno najmanje deset godina.

Znači, izmenama Zakona o porezu na dohodak građana, od 06. oktobra 2012. godine, ustanovljeno je da svi oni koji imaju nekretninu u vlasništvu neprekidno najmanje deset godina, prilikom prodaje te nekretnine bivaju oslobođeni plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Dakle, ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak.

PRAVO NA PORESKO OSLOBOĐENJE

Poreski obveznik ima mogućnost da sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti (ne samo stana već i kuće, lokala, zemljišta ..) u roku od 90 dana od dana prodaje ( tačnije od overe ugovora kojim prenosi pravo svojine) - uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i/ ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno porodičnog domaćinstva - tada se oslobađa poreza na ostvarenu kapitalnu dobit.

U suprotnom, ima obavezu plaćanja poreza na kapitalni dobitak, stim da ukoliko u roku od 12 meseci sredstva ostvarena prodajom uloži uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i/ ili stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno porodičnog domaćinstva - ima pravo na povraćaj plaćenog poreza na kapitalnu dobit ( uz uslov da se poreskoj upravi dostavi dokaz o tome - ugovor o kupoprodaji ili izgradnji).

Ukoliko obveznik plaćanja poreza uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza mu se srazmerno umanjuje.

Napomena: porodičnim domaćinstvom smatra se zajednica života obveznika, njegovog supružnika, obveznikove dece, obveznikovih usvojenika, dece njegovog bračnog druga, usvojenika njegovog bračnog druga, obveznikovih roditelja ili obveznikovih usvojitelja, roditelja ili usvojitelja obveznikovog supružnika – sa istim prebivalištem kao i obveznik.

Međutim, treba biti pažljiv - nije svako ulaganje u kupovinu nekretnina - rešavanje stambenog pitanja.


Ministarstvo finansija je Pravilnikom o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak (“Sl. glasnik RS”, br. 38/2001) utvrdilo kriterijume za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje po osnovu kapitalnog dobitka

Prema odredbama navedenog Pravilnika, pod rešavanjem stambenog pitanja smatra se kupovina ili izgradnja stana za obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva kojim se poboljšavaju uslovi stanovanja (promena lokacije, bolji kvalitet stana ili stambene zgrade u kojoj se nalazi stan i sl.)

Pravo na poresko oslobođenje ostvaruje se ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu, prema sledećim kriterijumima: za samca do 45 m2 i za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva – još po 20 m2 (član 3. Pravilnika).

Stanom, u smislu Zakona o stanovanju smatra se jedna ili više prostorija namenjenih i podobnih za stanovanje, koje, po pravilu, čine jednu građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz.
Imajući u vidu navedene zakonske odredbe, kako se pod rešavanjem stambenog pitanja smatra, pored ostalog, kupovina ili izgradnja stana (koji po svojoj suštini čini jednu građevinsku celinu) radi poboljšanja uslova stanovanja, fizičko lice ima pravo na ostvarivanje oslobođenja od plaćanja poreza na kapitalni dobitak ostvaren po osnovu prometa nepokretnosti (stana), ako sredstva ostvarena prodajom jedne stambene jedinice uloži u kupovinu druge stambene jedinice .
Znači, nije moguće ostvariti kapitalnu dobit ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u kupovinu poslovnog prostora iili nekretninu za neke druge namene već isključivo za rešavanje stambenog pitanja prema napred navedenim kriterijumima ( ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu bilo kroz kupovinu ili izgradnju stana )

Veoma je važno naglasiti da kada u cilju rešavanja sopstvenog stambenog pitanja fizičko lice izvrši promet određene nepokretnosti i s tim u vezi kupi odgovarajuću stambenu jedinicu u kojoj će faktički da stanuje treba da izvrši i prijavu prebivališta na tako kupljenoj nepokretnosti da bi ostvario pravo na poresko oslobođenje.